房企減倉三四線，縣級市為賣地拼了

2023-04-27 | 來源: 時代財經 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

為推進賣地，福州代管的一縣級市修改了賣地條件。

4 月 28 日，福州福清市將舉行今年第一次土拍。日前，福清市自然資源和規劃局發布土拍補充公告，4 宗涉宅用地取消了原定的 " 競買人必須具有房地產開發資質 " 的條件。根據拍地規則，上述四宗地開發建成後將被政府回購。

時代財經以咨詢者身份致電福清市自然資源和規劃局，相關人士稱，拍地時競買人不需要具備房地產開發資質，但後續開發建設住宅時必須具備。比如自然人也可以參拍、競得土地，但後續要成立具備相關資質的公司。

中原地產首席分析師盧文曦稱，這意味著土拍參與主體受限更小、更多元化，土地市場能更公開、更廣泛地接受有需求的人的投資。也或許是土地推介時有自然人表達了參拍意願，相關規則為此做出對應改變。

事實上，自然人購買土地並非新鮮事，此前多座城市均有類似案例。不過，受房地產行業整體下行影響，今年以來，土地市場同樣不景氣，財政部數據顯示，今年一季度，國有土地使用權出讓收入 8728 億元，同比下降 27%。在此背景下，地方政府或承受一定的賣地壓力。

一、自然人爭相買地

4 月 8 日，福清自然資源和規劃局發布 2023 年第一次土地出讓公告，推出 5 宗涉宅用地，總面積約 19. 30 萬平方米，總起拍價 7.94 億元，其中 01-04 號地為整體回購地塊。

公告顯示，上述四宗回購地塊將采用 " 限地價、搖號 " 方式拍賣，01 號地最高限價為 8100 萬元，02 號為 37400 萬元，03 號為 33400 萬元，04 號為 16900 萬元，按 " 價高者得 " 原則確定競得人。報價達到最高限價後，願意接受最高限價的競買人通過搖號確定土地歸屬。土地出讓金分兩次繳納，即成交之日起 10 個工作日內繳納總價款的 50％、75 日內繳納剩余的 50％。

四宗地的回購面積分別為 01 號地 13.25 萬平方米、02 號地 12. 93 萬平方米、03 號地 10.99 萬平方米、04 號地 7.35 萬平方米。4 月 12 日發布的補充公告將 01 號地塊的回購價提高至 4150 元 / 平方米，其余三宗地的回購價仍為 4000 元 / 平方米。

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上述福清市自然資源和規劃局人士稱，01~04 號地將建安置房，建成後由地方城投回購，競得人要在簽訂《拍賣成交確認書》後 10 個工作日內與福清市城投建設投資集團有限公司簽訂《配建回購協議書》。至於為何修改參拍主體的資質要求，是因為有意願參拍的主體很多、要競爭溢價，但部分人受資質條件所限不能報名，故補充做出修改。" 後續建設時一定要具備相關資質，參拍條件修改並不違規。" 由此看，或有自然人在此次土拍中拿地。

自然人競拍土地並非沒有先例。近年來，無論是競爭激烈的一線城市，還是三四線城市，都曾有自然人參與土拍並成功奪地。

今年 1 月，河南民權縣推出城區 3 塊宅地，其中兩塊 2.05 畝的微型地塊均被自然人競得，一宗被 5 名自然人聯合競得，另一宗被 1 名自然人單獨競得。兩宗地競爭都較激烈，競價超過 20 輪，成交溢價率也都超過了 100%，最終成交價分別為 464 萬元、497 萬元。

2022 年 12 月 28 日，河南省禹州市出讓 1 宗 55.79 畝的宅地，一名自然人以起拍價 1.02 億元競得；2021 年 10 月 20 日，廣西南寧市武鳴區一宗土地被自然人以 1.8 億元拿下；2020 年 7 月的一場土拍中，浙江湖州安吉、麗水南城的地塊均被自然人競得，成交價分別為 0.68 億元、0.58 億元。

在一線城市廣州的土地市場，也不乏自然人的身影。2017 年 3 月，某劉姓自然人擊敗金地、招商、萬科等房企，以 1.4 億元拿下廣州增城荔城街地塊。

而早在 2012 年，一位李姓自然人以 5.26 億元拿下天河區黃埔大道堅紅化工廠住宅用地，是廣州首次由自然人拍下土地。據媒體彼時報道，該李姓自然人與佳兆業集團有長期合作關系，故佳兆業集團參與並主導了此項目的後續建設。時代財經查詢發現，該項目為佳兆業 1 號，佳兆業借此成為首個進駐廣州金融城的開發商。

二、房企減倉三四線

福清是福建省福州市下轄縣級市，從近兩年數據看，福清的土地收入連續下降：2021 年賣了 23 宗地，出讓面積約 1082.65 畝，收入 75.67 億元，同比 2020 年下跌 25.5%；2022 年出讓 56 宗地、面積 3304.97 畝，成交總額 75.82 億元，與 2021 年基本持平。

近兩年，地產銷售端疲軟，尤其是部分民營房企遭遇流動性危機，房企在土地端的投資隨之下降。據財政部數據，2022 年土地出讓收入 66854 億元，同比下降 23.3%。而據中指研究院相關數據，目前房企拿地意願並未明顯轉強。